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| 发布者：admin 发布时间：2012-4-22 10:08:09 点击：7093 |
摸清四大“软肋”
事实上，同样拥有地段和建筑历史的创意园区而言，也存在着租金上的巨大差距，不少非中心城区的园区即使租金比周边乙级写字楼更低，但低价策略依旧面临招租冷清。据分析，造成这种现象大致有以下四大增值“软肋”:
一是对创意园区的规划设计理念上存在差异。租金高的园区一般都有前瞻、明确的整体改建方案。如上海同乐坊的建园理念为“制造快乐、与民同乐”,在整个园区的改建过程中不但运用了大量工业的镂空钢架、回廊铁栅来营造一种怀旧与新奇的视觉效应，更采用了湖水蓝、柠檬黄、铁锈红等明快的色彩作为园区的色调，将后工业时代与后现代主义和谐地拼贴在一起。而四行仓库则缺少整体、统一的园区改建设计，由多家公司分头开发招租，各自进行建筑布局上的分割，招商的对象也各不相同，这造成了同一建筑群内租金价格的参差不齐。
二是与创意地产开发商的综合素质和实力有关。创意地产入门门槛并不高，一般大都由一些闲置厂房改建而成，既无动迁成本，也不需要土地变性和向政府缴纳土地出让金，因此一些并不具有做地产行当经验的各路人马也纷纷加盟，但改建投资少则数百万元，多则上亿元，如果片面强调保持原貌而不做必要的资金投入进行改建，很容易给人一种破旧感，租金自然难以上去。
三是创意地产是一个起步才几年的新领域，其发展有个成长磨合期，特别是创意地产的始作俑者一开始招商尚处于摸索阶段，社会认知度不够，因此租金出价不高，且协议一般一订几年不变，开发商无法在期限内单方面提高租金价格。
四是如今创意产业园越开越多，为了招租，一些新开园区为吸引入驻难免以低价位进入市场“筑巢引凤”,聚集人气，然后再低开高走，腾笼换鸟。
走出涨跌两难境地
一旦商业地产经营的理念介入创意产业园区，房租的节节攀高不可避免。2000年起，上海莫干山路50号仓库群开始对外出租，初以低租吸引客户，租金仅为约0.3-0.4元/平方米/天，而进驻者除了一些眼光独到的艺术家，大多是个体小商贩。此后，这里开始不断吸引画廊、设计公司、国外机构的入住。M50成为上海当代艺术社区的代表，而其租金也水涨船高，6年间租金整整涨了10倍。
M50并不是特例，由于上海创意产业园集中在市中心区域，而上海中心城区的写字楼价格也在近年来一路高涨，因此，转嫁到创意产业园区的房租压力也越来越大。卢湾区8号桥园区，日租金目前已经达到6-7元/平方米/天，直逼周边甲级写字楼的租金水平。即使是较晚挂牌的园区静安创意空间，日租金也达到4元/平方米/天，而五角场800号，日租金也能达到5元/平方米/天，至少与同一地段的乙级写字楼租金不相上下。
逐渐升温的创意园区投资热这样陷入了两难。一方面，大面积闲置厂房需要大量的资金来改造利用；另一方面，回收成本的压力以及市场的作用，让真正需要创意产业园区的中小型创意公司开始因高房租而止步不前，这也与政府扶植创意产业的初衷背道而驰。
重视建筑内涵
创意产业园的出现，为旧区改造提供了新思路，但创意园区的浴火重生是在历史建筑中注入新的生命，而并非以“整旧如旧”为名，行简单的低价物业租赁之实。虽说目前多数创意地产起步时普遍以较低的租金吸引了企业入驻，与同地段的写字楼相比具有明显的价格优势，但如果这些拥有人文、历史底蕴的老建筑、老厂房长期以低于同地段乙级写字楼的租价出租，久而久之，创意地产不容易得到长足的发展，甚至还有整个行业趋于衰减的风险，争夺客户的价格大战也将会爆发。如何摆脱创意地产租金低价的现状，挖掘创意地产的增值效应呢？
首先，必须熟识创意地产建筑自身特点，然后有规划、有针对性地对其进行保护性开发。创意地产中拥有大量具有历史文化价值的建筑，或曾是标志性的经典建筑、或曾有令人难忘的故事、或记载着特定时代的印记，与千人一面的写字楼相比，其建筑本身如一件古董，具有特殊性、性和不可再生性，在内办公也更容易激发创意灵感。因此，对其保护性修缮必须有专业方案、专业建筑团队为其度身定做，而不是停留在原封不动的层面上或大刀阔斧地拆旧建新。
其次，对园区的整体布局规划要具有人性化。综观租金水平处于高端的创意地产，建筑群落疏密有致，不一味追求高容积率带来的高出租单位，而是注重园区内部的公共共享空间，绿化、景观的建设，为创意人士预留交流、休憩的空间，办公场所也需要人居环境，使创意地产在高楼林立的水泥森林中独具魅力，有时看似一处不经意的小品，却为园区增添了无限的个性化。
准确定位，服务配套
园区定位的模糊是一些创意产业园面临问题的原因，其借鉴意义在于对入驻企业有所甄别，应该借鉴成功的商业地产运作方式，帮助入驻企业发展，提供相应的配套服务，如政策咨询、法律帮助等，以提升创意园区的服务内涵。
根据联合国教科文组织全球联盟创意城市网络的一般标准来分析创意产业园区的作用。联合国教科文组织全球联盟创意城市网络的一般标准包括九个方面：1、政治和财政支持；2、在特定领域所拥有的传统；3、当代文化创意和文化氛围；4、现有的产业；5、基础设施；6、国际形象及前景；7、教育和培训活动；8、公众的关注；9、知识共享。这九大标准应该说对创意产业园的定位和服务进行了明确的概括和界定。
在政府推动的园区中，不难发现各项硬件设施都以惊人的速度发展，但政府园区规划由政府主导，缺少与企业的沟通和对话；园区规划多集中在硬件和形象建设上，对于软件方面，诸如商业模式、发展方向、园区定位等问题仍旧以粗线条勾勒，没有深入和细化等等。
而由艺术家聚集形成的产业园区则面临一个共同的问题：如何解决日益涨价的房屋租金。当初选择厂房是除了旧厂房独特的历史沉淀，低廉的租金是一个重要因素。如今，名声在外，租金也水涨船高，很多艺术家面临着是否再次搬迁的困惑。而且，列为产业园区，政府的管理是否会使得园区失去活力，也是很多人担心的问题。
至于企业创意产业园区，毕竟盈利是企业核心目标，如何摆正盈利与文化创意所需要的投入之间的关系。毕竟，文化创意企业在初期所需要的投入往往是不小的开支，企业是否愿意承担这部分成本。
创意产业园区是产业集聚的载体，其主要构成应有相关文化创意设计方面的企业，有提供高科技技术支持的企业，有国际化的策划推广和信息咨询等中介机构；还有从事文化创意产品生产的企业和在文化经营方面富有经验的经纪公司等。
例如，政府应以现有的创意产业集聚地为基础，加强区域和行业的协调，从完善创意产业链和优化资源配置出发，进行规划和整合，探索建立几个功能定位合理、具有明显特色的创意产业园区。如上海张江文化科技创意产业基地以浦东软件园为依托，重点建设文化与高科技密切结合的文化科技创意产业，集中体现了研发、培训、孵化、展示、交易五大功能。因此，可以张江文化科技创意产业基地为龙头整合目前分散在各区的动漫和网络游戏业、多媒体内容产业和影视后期制作业，加强合作，共铸并共享“上海文化科技创意产业基地”品牌，形成优势，实现共赢。
北京市在创意园区的运营探索上也经历了一个质变的过程。还成立了市级机构北京市文化创意产业促进中心，促进中心所做的件事是解决园区企业融资难的问题，包括设立政府投入的产业基金与园区基本建设基金，也包括与北京银行、交通银行建立合作关系，为企业提供可以快速审批、无形资产质押和利率优惠的贷款。第二件事是跟北京产权交易所合作，让创意产业企业与资本市场对接。从北京相关机构的这些认识和做法中，可以预见，北京未来的文化创意产业集聚区将会有更精彩的表现。
营造创新驱动环境
从根本上看，各地创意产业集聚区面临的问题是，在要素驱动和投资驱动之后，创新驱动如何跟上。这个问题似乎奇怪，因为一般来说，文化创意产业的集聚同其它产业集聚的特点不同，它应该是创新驱动在先，而要素驱动和投资驱动在后。这好比物质和精神的关系，是相互促进的。具体来说，创意产业园发展需要怎样的环境？
无论何种机制下形成的创意产业集聚区，都必须在充分认识创意产业自身属性的基础上寻找和构建其发展所需的环境。创意产业的高端性、前沿性、知识密集性等属性，使其集聚区的形成和发展必须同时具备社会、经济、文化、政治等四个因素。
创意产业园形成和发展所需的社会因素包括人才因素和科技因素。集聚区必须具备培养或吸引创意人才的能力，以地区独特的人文、生活环境及优厚的条件保障吸引创意人才积聚，同时还须具备创意产业发展所需的数字、网络、多媒体等现代信息技术基础。
创意产业园的发展模式是依靠投资拉动还是依托人力？应该说创意二字决定了人的因素更为重要。创意产业研究专家周学政提出，要防止创意产业遭遇社会热潮下的个人冷漠。他指出，创意产业的发展依靠的不仅仅是几个口号和建几个产业园区，更多的还应该依靠个人和中小企业的力量，才有可能获得大的发展。创意产业不同于一般产业的主要特点在于它是以人的创造力为核心的，“创意为创意产业之核心”.人的创造力在整个产业的发展过程中是源头的推动力，没有好的创意，再好的政策，再好的园区都很难获得大的发展。创意产业在世界各地的发展都证明了这一点。英国的创意产业发展是在对个人创意的保护基础上获得的；而在美国，创意产业更是被称之为版权产业，可见，对创意的保护相当重要。而不论怎么去保护这些不尽的创意，它的源头都是来自于那些有无限创造力的创意高手。
创意产业园发展所需的经济因素包括企业因素和市场需求因素。集聚区必须具备吸引实力雄厚的创意企业和壮大创意企业规模的能力，同时要评估区域市场环境和需求，以多样化的市场需求带动产业发展，在市场环境尚未成熟时以公共机构带动需求。
创意产业园发展所需的文化因素是一种文化的积淀和氛围。创意产业集聚区的形成必须立足于本区域独特的文化积淀和氛围，对其进行创造性开发和利用，同时集聚区要具备工作、生活和旅游休闲相结合的区位条件，为创意人群提供一个宽松愉悦的环境。
创意产业园发展所需的政治因素指政府的扶持和引导。无论何种机制下形成的创意产业集聚区，政府都不能以独立的身份参与经营活动，政府须依靠宏观调控的杠杆扶持和引导产业的发展。要加强知识产权的保护力度，保护创意成果和创意人的积极性；在产业政策上给予创意企业以财税等方面的优惠，吸引更多企业投身创意产业；多渠道筹措并合理支配创意产业发展资金，为创意产业的发展提供资金保障；政府还可以在创意人才的培养和市场的培养等方面提供保障。
来源：中国文化创意产业网« ‹ [1] [2] [3] › » |
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